在自由棧底下、以獨立公司切入國家推動的都更全案管理。本報告經多輪交叉查證與壓力測試收斂而成。
值得做，但要改定位——先當「都更健檢公司」賺現金活下來，全案管理當長尾資產慢慢養。硬衝全案管理費，前幾年會賠著等。
先把名詞講白，免得後面看不懂。
以前老房子要改建，地主只能把命交給建商——建商出錢出力，也分走最大塊利益，過程像黑箱。國家現在推的「全案管理」，是請一個中立的管家（收服務費），站在地主這邊，把整件事從頭包到尾：整合意願、找建築師、發包營造、管錢管進度。等於把「球員兼裁判的建商」拆成「中立管家＋單純施工的營造廠」。
我們要做的，就是這個管家——但不是小建商，是站在地主這邊、把帳攤在陽光下的人。而且先從最輕、最快收現金的「都更健檢」切入。
主引擎：都更健檢（賺現金）
替卡關的社區做「財務＋權利＋造價」診斷，一件約 40 萬。短、快、純現金、可衝量，用自由棧的房東網絡當案源。這是前兩年活下去的命脈。
4 週交件固定現金費後端：全案管理（養長尾）
只挑健檢過關、整合意願達 8 成的案子往下接。服務費約總銷 5–10%，收款採 70% 現金／30% 折抵，大錢在 4–6 年後才進。
6–8 年週期里程碑現金＋折抵這不是硬湊，是自由棧本來就有別人要花三年才建得起來的東西。
全案管理最值錢的能力是「地主端財務透明」，而自由棧本業就在做包租代管、逐棟業主對帳、多人持份記帳——這正是別家全案管理團隊最弱、要從零建的能力。
2026/3 內政部次長董建宏在「擴大自主都更政策研討會」宣示的方向，對我們是順風——但別把話聽得太滿。
✅ 三個順風
⚠️ 三個但書
一眼看四個角落：綠藍是本錢，橙紅是要盯的。
綠線（累積現金）是主角。它先往下探底、再翻上來——這就是這門生意的形狀。單位：新台幣萬元。
現金最低點。這就是為什麼資本要備 2,000 萬——經壓力測試，800 萬必斷。
累積現金 +1,393 萬。前六年是耐心的代價，第一批全案的折抵於 Y6–8 陸續回收。
Y10 年淨利 3,300 萬，落在產業成熟區（安信建經 2024 淨利約 4,526 萬）。
| 項目（萬元） | Y1 | Y2 | Y3 | Y4 | Y5 | Y6 | Y7 | Y8 | Y9 | Y10 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 營收 | 180 | 460 | 840 | 1,590 | 2,680 | 3,600 | 4,600 | 5,500 | 6,200 | 6,800 |
| 成本 | 690 | 980 | 1,290 | 1,540 | 1,810 | 2,200 | 2,600 | 3,000 | 3,300 | 3,500 |
| 當年損益 | −510 | −520 | −450 | +50 | +870 | +1,400 | +2,000 | +2,500 | +2,900 | +3,300 |
| 累積現金 | −528 | −1,102 | −1,672 | −1,877 | −1,457 | −357 | +1,393 | +3,490 | +6,190 | +9,290 |
財測那條「成本」不是一坨數字，拆開是五包。用開一家店打比方，你一看就懂。
白話：自己人的薪水，都更靠人一步步推，這包最大也最不能省。
比喻：餐廳的廚師團隊——客人掏錢是為了手藝，廚師省了，店就垮了。
白話：建築師、估價師、技師這些「有證照的活」，用多少付多少，含信託與工程查核。
比喻：家裡修水電——不會請師傅住你家，需要才叫。
白話：開公司規費、寫合約、防官司。第一年最貴，之後每年養個法律顧問。
比喻：蓋房子的地基跟保險——看不到，但都更最會打官司，省不得。
白話：辦公室、記帳對帳系統、專業責任險（被告時的擋箭牌）。
比喻：店面的租金水電——沒店面，客人不知道去哪找你。
白話：找案子、經營轉介（律師、估價師、里長）、做口碑。
比喻：釣魚的餌——不撒餌，魚不會自己上船。
人力最大、法律最省不得、行銷是活命的餌。前兩年沒大案收入，五包全靠健檢現金養——所以資本要一次備到 2,000 萬。
開辦第一天就要分清楚：哪些人非自己養不可、哪些需要才叫。搞反了不是養一堆閒人，就是關鍵時刻沒人扛。
| 角色 | 做什麼 | 為什麼非自己人不可 | 何時 | 年薪 |
|---|---|---|---|---|
| 都更專案負責人 | 懂全流程、跑報核、跟更新會談判拍板。多半是老闆自己。 | 沒他開不了張，像船沒船長。 | 第 1 天 | 150萬+ |
| 專案財務主管 | 共同負擔試算、信託對帳、現金流，把帳攤給地主看。 | 財務透明是你的招牌，絕不外包。像帳房先生。 | 第 1 天 | 120萬 |
| 社區整合／行政 | 跑社區、開說明會、收同意書、對住戶。 | 共識靠人跑出來，像里長伯。 | 第 1 年 | 80–90萬 |
＊Y3 後隨案量再補「工程成本／進度主管」與「契約法務」。但財務與專案責任永遠留自己人簽字。
白話：建築師、結構技師、估價師（權變要 3 家以上）、地政士、律師、會計師——有證照才能做、但不是天天用的活。
比喻：辦桌請的總鋪師，不養在家裡，先談好名單、接到案再叫。
省一筆：施工期原住戶安置代管，直接交自由棧既有團隊，都更公司不用另外養人。
沒有懂全流程的人（多半是你），店開不了門。第一個、也最重要的一個人。
第一天就要能做試算攤給地主看——這是自由棧贏別人的地方。
團隊先講好靠健檢養、沒大案獎金。找願意陪你熬的人。
接案前就要有配合對象，臨時找會開天窗。
出事外包會跑、自己人跑不掉。責任要有自己人簽。
前兩年老闆約要投 5–7 成時間，不能純投資丟著。
合規與風險隔離是這份評估裡不可省的部分。
重要假設均經多輪交叉查證與壓力測試：樂觀假設（政府標案收入、快速回收）已被砍除，並以真實判決與同業財報校準。
主要資料來源
都市更新條例 §22 §27 §28 §65（全國法規資料庫）・ 內政部國土管理署都市更新入口網
信義房屋 113 年度合併財報（安信淨利揭露）・ 台灣金聯合併台灣金融都更（2025/09）
內政部不動產資訊平台屋齡統計（老屋 489 萬戶）・ 自主更新信保（5 億→50 億，2026/3 次長董建宏宣示，法制程序中）
判決：臺北地院 111 訴 5597、臺灣新北地院 112 重訴 49